+7 (499) 653-60-72 Доб. 448Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 773Санкт-Петербург и область

Ответственность продавца по предварительному договору купли-продажи недвижимости

Ответственность продавца по предварительному договору купли-продажи недвижимости

Практически ни одной серьезной и дорогостоящей покупки граждане сегодня не совершают без залога. Это касается в первую очередь приобретения квартир, дач, автомашин, земельных участков. Задаток призван служить гарантией продавцу, что сделка, о которой он договорился, состоится. Фото: depositphotos. А если в итоге покупка не состоялась?

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Осторожно! Вам Откажут в Регистрации. Договор Купли-Продажи Квартиры 2018

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Договор задатка предварительный договор купли продажи

Налог на прибыль Если объект недвижимости входит в состав основных фондов продавца, то в момент вывода из эксплуатации данного объекта в связи с его продажей балансовая стоимость группы 1 основных фондов уменьшается на сумму балансовой стоимости такого объекта. Сумма превышения выручки от продажи над балансовой стоимостью данного объекта включается в валовые доходы плательщика налога, а сумма превышения балансовой стоимости над выручкой от такой продажи включается в валовые затраты плательщика налога.

Обращаем внимание, что в данной ситуации применяются специальные правила определения налогового события: по выводу объекта из эксплуатации; факт получения оплаты не должен влиять на налогообложение продавца.

Если объект недвижимости не входит в состав основных фондов продавца изначально сооружался с целью продажи и учитывается как товар , то валовые доходы продавца отражаются по общим правилам определения базы продажная стоимость; в некоторых случаях — обычная цена и налоговых событий правило первого события, неоднократно упоминавшееся выше.

Наряду с этим подлежат включению в состав валовых затрат расходы продавца, связанные со строительством объекта. НДС Как отмечалось выше, в соответствии с п.

При этом продавец не имеет права на отражение налогового кредита по суммам НДС, уплаченным начисленным в связи со строительством приобретением данного объекта п. НДФЛ Следует отметить, что на практике достаточно часто продавцом выступает физическое лицо, не являющееся субъектом предпринимательской деятельности.

Базой налогообложения является цена, указанная в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости, определяемой на практике по данным бюро технической инвентаризации см.

Это нашло отражение в разъяснениях ГНАУ от Подобный подход представляется необоснованным: согласно п. На практике, поскольку лицами, ответственными за взимание налога налоговыми агентами , выступают нотариусы, именно правовая грамотность и убежденность нотариуса по данному вопросу является определяющей при формировании объема налоговой нагрузки.

Возможным вариантом оптимизации налогообложения для граждан является внесение недвижимости в уставный фонд предприятия, и последующая продажа корпоративных прав в данном предприятии конечному покупателю. В отношении первой операции взнос в уставный фонд существует концепция, что данная операция не сопряжена с получением дохода и соответственно не облагается НДФЛ; что касается второй операции, то инвестиционные доходы от продажи корпоративных прав уравновешиваются их стоимостью, сформированной вследствие внесения недвижимости в уставный фонд.

Однако тенденции развития данного вопроса остаются весьма противоречивыми; можно констатировать, что они еще не оформились окончательно. Государственная пошлина и сбор в Пенсионный фонд При нотариальном удостоверении договора купли-продажи недвижимого имущества, независимо от статуса продавца, взимается также государственная пошлина либо плата за совершение нотариальных действий в размере 1 процента от цены продажи, а также сбор в Пенсионный фонд Украины, по той же ставке.

В отношении пенсионного сбора существуют льготы для отдельных категорий покупателей в частности, для граждан, находящихся в очереди на получение жилья или приобретающих жилье впервые см.

Порядок уплаты сбора на обязательное пенсионное страхование с отдельных видов хозяйственных операций, утвержденный постановлением Кабмина Украины от Режим основных фондов для объекта незавершенного строительства неприменим в силу невозможности введения их в эксплуатацию.

В отношении НДС: никаких специальных налоговых льгот операция по продаже объекта незавершенного строительства не содержит. Льгота п. Наряду с этим подлежат признанию и расходы налоговый кредит , связанные со строительством объекта, поэтому в идеальной ситуации налоговая нагрузка застройщика по налогу на прибыль и НДС по факту продажи объекта незавершенного строительства будет определяться в виде позитивной разницы между ценой продажи и понесенными расходами.

Сбор в Пенсионный фонд уплате не подлежит в силу отсутствия объекта основных фондов группы 1, в отношении которого применяется данный сбор. Таким образом, указанные договоры изначально не предполагают совершения хозяйственных операций, значимых для целей налогообложения.

Суммы аванса и задатка — юридические основания, для получения которых вообще сомнительны применительно к рассматриваемой операции — органы налоговой службы пытаются обложить налогом по общим правилам, предусмотренным для продажи товара см.

По нашему мнению, правильное решение вопроса о налогообложении указанных сумм зависит от сути обязательства, под которое установлена обязанность уплаты. Что касается государственной пошлины платы за совершение нотариальных действий и пенсионного сбора , то они не взимаются с предварительного договора, поскольку предметом его является не продажа недвижимого имущества, а обязанность заключить другой договор.

То же, в принципе, касается и договора резервирования. Права требования имущественного характера например, на получение недвижимости признаются товаром, и их передача облагается налогом на прибыль в общем порядке Письма ГНАУ от В рамках данного подхода было бы логично претендовать и на валовые затраты на суммы авансов или инвестиционных взносов под строительство недвижимости.

Однако позитивный ответ на последний вопрос зависит отчасти от грамотного оформления договора с застройщиком. Таким образом, уступка права требования на квартиру, при правильном оформлении операции, повлечет налогообложение позитивной разницы между доходом и расходами.

При этом возможны некоторые риски налогообложения всего дохода без получения права на валовые затраты , если налогоплательщику не удастся убедить налогового инспектора или суд в том, что первоначальная инвестиция имеет связь с хозяйственной деятельностью.

Вместе с тем некоторые возможности — в рамках агрессивного подхода — сохраняются. В таком случае следует ссылаться не на п. Описанную выше идею можно развивать и в несколько ином ключе: выстраивать перемену лиц в обязательстве вообще без передачи либо уступки права требования между первым и вторым инвесторами.

Выглядеть это может в виде трехстороннего договора первый, второй инвесторы и застройщик , который, помимо прочего, включает в себя элементы поручения: — первый инвестор и застройщик прекращают свои права и обязанности по инвестиционному, скажем, договору.

При этом застройщик обязан вернуть деньги первому инвестору. В итоге обязательство прекращается, а элементы налоговых баз у его участников сторнируются; — второй инвестор вступает в правоотношение, т.

При этом второй инвестор вносит деньги непосредственно застройщику. При означенном подходе налоговые обязательства будут выстраиваться непосредственно между застройщиком и вторым инвестором, не затрагивая учет инвестора первого. Ситуация усложняется, если первый инвестор желает извлечь добавленную стоимость из операции по передаче имущественных прав, что требует построения денежных расчетов непосредственно между ним и новым инвестором.

Обычно для решения этой задачи стороны привносят в сделку ценно-бумажный элемент: облигации, сертификаты ИСИ и ФОН, закладные и пр. Также возможно оптимизировать обложение НДС, если продажа имущественного права в будущем будет заменяться продажей квартиры, которая имеет льготу в соответствии с п.

Касательно НДФЛ: возможны дискуссии по вопросу, кто должен выступать налоговым агентом, если договор продажи имущественного права не заключается через посредника и не удостоверяется нотариально. Упомянутое выше в таблице письмо ГНАУ от То есть юридическое лицо, приобретающее у гражданина имущественные права, налоговым агентом, только исходя из факта проведения такой транзакции, не является.

В таком случае единственным обоснованным, с точки зрения Закона, способом уплаты налога является подача декларации самим гражданином. К сожалению, позже в письме ГНАУ от На наш взгляд, данный подход не имеет под собой юридических оснований, он продиктован в первую очередь соображениями удобства налогового контроля.

Подытоживая налоговые аспекты передачи имущественных прав на жилые помещения, мы вынуждены заключить, что данная операция зачастую влечет за собой дополнительное по сравнению с продажей недвижимости налогообложение: — для юридического лица — в части НДС применительно к продаже жилья при этом мы не исключаем, что налогоплательщику удастся отстоять право на налоговый кредит по НДС, уплаченный застройщику, так же как и валовые затраты по таким платежам ; — для гражданина — в части НДФЛ.

Налоговая оптимизация в данном случае, помимо описанных выше приемов, достигается путем использования таких способов платежей, которые позволяют отложить во времени момент возникновения у продавца налоговых обязательств по налогу на прибыль и НДС, в частности: — путем открытия аккредитива в пользу продавца; — путем внесения залога; — путем внесения гарантийного взноса.

С целью полноты изложения уместно отметить, что обязательство передачи имущественных прав во избежание наступления первого события в рамках данной модели налоговой оптимизации должно быть конклюдентным. То есть передача имущественных прав осуществляется не в момент заключения договора, а предусматривается как обязанность в будущем.

Риски привлечения денежных средств и оформления права собственности а Риски в отношении привлечения средств Договор купли-продажи является самостоятельным видом договорных обязательств, отличным от доверительного управления.

Таким образом, на привлечение средств по такому договору не распространяется режим доверительного управления денежными средствами. При формальном подходе перечисление средств покупателем по договору купли-продажи можно рассматривать как инвестирование в недвижимость.

Тем не менее договоры купли-продажи недвижимости, в том числе объекта незавершенного строительства, не предполагают привлечение средств в строительство; подразумевается, что продавец жилья получает средства не в качестве финансирования жилья, а в качестве компенсации за отчуждение уже построенного полностью или частично объекта.

Таким образом, на данные операции не распространяются, по нашему мнению, ограничения, предусмотренные ст. Что касается предварительного договора и договора резервирования, то, как отмечалось выше, они вообще не предполагают получение оплаты финансирования будущим продавцом.

Если же денежные средства поступают по данным договорам, то для оценки законности их получения необходимо исследовать, под какое обязательство они предполагаются и как в дальнейшем используются их получателем и принадлежат ли они получателю вообще на праве собственности.

Более подробно данные вопросы освещаются нами в следующей главе. Для целей минимизации этих рисков мы рекомендуем использовать в подобных моделях те инвестиционные институты, которые упоминаются в данном Законе инвестиционные фонды, фонды операций с недвижимостью и т.

Последняя рекомендация касается и заключения договоров купли-продажи уступки имущественных прав. Обращаем внимание, что в некоторых регионах Украины в частности, в г. Киеве существуют проблемы: БТИ отказывается регистрировать право собственности на объекты незавершенного строительства, и застройщики в таком случае вынуждены прибегать к судебной защите своего права.

Что касается самого договора купли-продажи, то он, несомненно, является основанием для оформления права собственности на покупателя согласно Временному положению Минюста.

Предварительный договор и договор резервирования сами по себе не влияют на проблему оформления права собственности, поскольку они предшествуют оформлению иных документов договорного характера, которые уже оцениваются с точки зрения наличия или отсутствия рисков.

То же касается договора купли-продажи уступки имущественного права права собственности : риски оформления права собственности исследуются в привязке к тому договору, права по которому отчуждаются уступаются.

С целью полноты изложения следует отметить, что если договор купли-продажи уступки имущественного права права собственности позиционируется сторонами в качестве основного документа, по которому должно оформляться право собственности на недвижимость, то риски, связанные с отсутствием упоминания об этом договоре во Временном положении, безусловно, присутствуют.

Оформи подписку и читай все Подписаться на журнал Начните читать статьи без рекламы Выключить рекламу Печатать фрагмент Похоже, что вы используете блокировщик рекламы : Чтобы пользоваться всеми функциями сайта, добавьте нас в исключения!

Предварительный договор купли-продажи квартиры

В России наплевательски относятся к договорам. Скорее, важно о чём договорились устно, чем то, что написано на бумаге. По-видимому, эта традиция укоренилась из-за искаженных правоохранительной и судебной систем. Что в договоре написано, так тому и быть! То есть стороны об этом договорились.

Налог на прибыль Если объект недвижимости входит в состав основных фондов продавца, то в момент вывода из эксплуатации данного объекта в связи с его продажей балансовая стоимость группы 1 основных фондов уменьшается на сумму балансовой стоимости такого объекта. Сумма превышения выручки от продажи над балансовой стоимостью данного объекта включается в валовые доходы плательщика налога, а сумма превышения балансовой стоимости над выручкой от такой продажи включается в валовые затраты плательщика налога.

Задаток — это, прежде всего, доказательство того, что заключенный договор будет исполнен. Данный платеж входит в общую стоимость предмета договора. Передача задатка осуществляется только после того, как покупатель решается на покупку товара, тем самым убеждая продавца в серьезности своих намерений. В гражданском праве данный платеж используется в сделках купли-продажи объектов недвижимости. Это обусловлено двумя причинами: высокой стоимостью предмета договора и длительностью оформления сделки.

Предварительный договор купли-продажи квартиры, образец заполнения

Зачем нужен предварительный договор при купле-продаже недвижимости на вторичном рынке? Ранее мы рассказывали, как оформить договор задатка. Эти документы подтверждают готовность сторон совершить сделку. Подготовка документов для проведения сделки всегда занимает какое-то время. За этот период покупатель может передумать, а продавец увеличить оговоренную сумму продажи объекта. Случаются и другие неприятности. Хозяин в одностороннем порядке решит, что в стоимость не должна входить мебель, и увезет из квартиры предметы интерьера и технику на десятки тысяч долларов. Покупатель в день сделки может потребовать освободить квартиру, хотя при осмотре накануне обещал дать неделю на освобождение. Подписание предварительного соглашения позволяет свести появление подобных ситуаций к минимуму. Авангард Недвижимость рекомендует: обязательно заключайте предварительный договор.

Как подготовить предварительный договор купли-продажи недвижимости

Чем рискует покупатель квартиры при заключении предварительного договора? Как застраховаться от сюрпризов продавцов жилья? Если вы собрались купить продать квартиру и уже договорились с продавцом покупателем обо всех условиях сделки, остается только зафиксировать договоренность. Лучше всего для этого подходит предварительный договор купли-продажи квартиры. Предварительный договор купли-продажи — это документ, в котором закрепляются намерения сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях, предусмотренных в предварительном договоре п.

Рейтинг 69 Как показывает практика, перед подписанием договора купли-продажи квартиры, часто возникает потребность в подписании предварительных соглашений, которые могут быть выражены в различных формах.

Предварительный договор Предварительный договор купли продажи квартиры — образец скачать Предварительный договор купли-продажи квартиры заключают в том случае, если нет возможности сразу оформить договор купли-продажи с соответствующей регистрацией в ЕГРП Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Для предварительного договора государственная регистрация не требуется. Так же этот договор часто заключается, как альтернатива договорам Задатка или Аванса и по нему передается определенная денежная сумма, как подтверждение намерений сторон. Предварительный договор купли продажи квартиры содержит полный объем условий и обязательств, которые позже будут содержаться в Основном договоре купли-продажи.

Предварительный договор: до и после переговоров

Как и в какие сроки должен быть заключен основной договор купли-продажи квартиры? Что делать, если продавец уклоняется от заключения основного договора купли-продажи квартиры? Данным пунктом установлено, что на основании предварительного договора продавец и покупатель обязуются в будущем заключить договор купли-продажи квартиры на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Они могут подписываться в виде различных договоров. Потребность в них может возникать в нескольких случаях: продавец не успел собрать все необходимые документы; у покупателя пока нет полной суммы денег. Тогда, чаще всего, подписывается предварительный договор. Именно о нем мы расскажем подробнее в нашей статье. Материал будет полезен тем, кто только собирается подписывать предварительный договор и хочет узнать всего его особенности и стоимость оформления в Украине в году.

Как суды применяют позицию ВАС РФ об оплате по предварительному договору

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры. Скачать образец договора купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала. Скачать бланк договора купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала. Скачать образец договора купли-продажи квартиры по ипотеке. Скачать бланк договора купли-продажи квартиры по ипотеке. Скачать образец договора купли-продажи гаража. Скачать бланк договора купли-продажи гаража.

Зачем нужен предварительный договор при купле-продаже недвижимости на может передумать, а продавец увеличить оговоренную сумму продажи объекта. Ответственность сторон может быть обеспечена задатком или.

Приватизация, купля-продажа, строительство, дарение Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры? Предварительный договор купли-продажи квартиры фиксирует намерения сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях, определенных в предварительном договоре п. Такой договор заключается при обстоятельствах, когда невозможно совершить сделку в данный момент. Это, например, отсутствие у продавца некоторых документов, необходимых для оформления сделки, у покупателя — требуемой суммы денег и т. Гарантии заключения предварительного договора купли-продажи Закон требует указывать в предварительном договоре условия, позволяющие определенно установить объект продажи, — квартиру, цену и порядок проведения взаиморасчетов.

Предварительный договор купли-продажи квартиры 2019

Если в договоре прописан именно аванс, то он просто возвращается в том же размере, а вот если в договоре фигурирует термин задаток, то его необходимо будет вернуть в двойном размере. Срок действия предварительного договора истекает в конце января г. Можно ли принудить Продавца пожилая женщина,85 лет,другого жилища нет все-таки подписать основной договор купли-продажи,если Продавец отказывается это сделать,но готов возместить задаток в двойном размере?

An error occurred.

Что такое предварительный договор купли-продажи? В документе отражены условия будущей сделки, такие, как цена, сроки, иные обязательства сторон по отношению друг к другу. Кроме того, в договоре указана ответственность сторон на тот случай, если взаимные обязательства не будут выполнены. Документ не подлежит регистрации в органах государственного учёта, однако любая из сторон в судебном порядке может потребовать компенсацию за невыполнение обязательств.

Обране Предварительный договор: вопросы компенсации ЧАСТЬ 1 Серьезной проблемой при осуществлении операций с недвижимостью является невыполнение условий договора.

Если одна из сторон внесла полную или частичную оплату по предварительному договору, суд признает договор основным. В договорной работе нередко применяют предварительный договор ст. Предварительный договор заключают о том, что в будущем стороны подпишут основной договор и совершат ту или иную сделку. В предварительном договоре присутствуют условия о предмете и особенностях основного договора. Предварительный договор подтверждает обязанность сторон заключить основной договор, когда придет время.

Предварительный договор: вопросы компенсации (ЧАСТЬ 1)

Что такое предварительный договор купли-продажи квартиры? Так, согласно п. Таким образом, исходя из вышеуказанного определения, можно сделать вывод, что предварительный договор купли-продажи квартиры — это договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем, в определенный срок, договор купли-продажи квартиры на условиях, предусмотренных таким предварительным договором. Особенности предварительного договора с застройщиком. Особенность предварительного договора с застройщиком заключается в специфике такой категории договоров, как предварительные и здесь следует разобраться, в чем же состоит их принципиальное различие и для каких целей они заключаются.

Договор купли-продажи, предварительный договор, договор резервирования

ВС пояснил, когда продавец взыщет неосновательное обогащение с покупателя недвижимости Как отличить договор о намерениях и договор о покупке будущей вещи Если стороны нечетко пропишут условия, есть риск квалификации предварительного договора купли-продажи будущей недвижимости как договора долевого участия определение ВС РФ от Оплата по предварительному договору купли-продажи недвижимости сделает из предварительного договора соглашение о приобретении будущей вещи. ВАС разъяснил: если стороны согласовали оплату по такому договору, его нужно квалифицировать по нормам ГК РФ о купле-продаже.

Комментарии 1
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Антонина

    Надо сделать депутатам подаок 1 млн в месяц тогда наша страна будеть жить хорошо

© 2018 jellygamatqc.com